Life Hacks: Immobilienfinanzierung

Die eigenen vier Wände – für viele Menschen eines der wichtigsten Ziele im Leben und ein gutes Polster für die Altersvorsorge. Ein durchdachter Finanzierungsplan ist dabei ganz entscheidend. Wir zeigen, worauf es ankommt.

Finanz-Check

Egal, ob du bauen oder kaufen willst: Die Finanzierung deiner Immobilie ist eine langfristige Angelegenheit. Im Schnitt zahlen die Deutschen ihr Eigenheim über einen Zeitraum von rund 25 Jahren ab. Das ist eine lange Zeit, in der sich die persönlichen Lebensumstände verändern können. Für einen ausgewogenen Mix aus Planungssicherheit und Flexibilität solltest du verschiedene Bausteine für dein Finanzierungskonzept nutzen.

Bevor du dir jedoch Gedanken über deine Finanzen machst, solltest du genau wissen, was du willst und wie deine finanzielle Ausgangssituation aussieht. Unsere zum Eigentumserwerb kann dir helfen, einen Überblick zu bekommen und die für dich wichtigsten Eckdaten für dein Eigenheimkauf festzuhalten.

Checkliste zum Eigentumserwerb

Es ist der Traum vieler: das eigene Zuhause! Die eigenen vier Wände bedeuten oft Unabhängigkeit, eine höhere Lebensqualität und Selbstverwirklichung. Mit unserer Checkliste möchten wir dir dabei helfen, die wichtigsten Punkte für deinen Immobilientraum zu berücksichtigen.

Immobilienkredit als solide Basis

Fester Bestandteil deiner Immobilienfinanzierung ist in der Regel auch ein klassisches Bankdarlehen, das in festen monatlichen Raten über einen längeren Zeitraum zurückgezahlt wird. Dein Haus oder deine Eigentumswohnung dient der Bank dabei als Kreditsicherheit. Allerdings finanzieren die Kreditinstitute in der Regel nicht den vollen Kaufpreis, sondern maximal 60 bis 80 Prozent des Immobilienwertes. Dazu kommen noch Kaufnebenkosten, beispielsweise für Makler, Notar und Grunderwerbsteuer. Dafür kannst du etwa 15 bis 20 Prozent des Kaufpreises veranschlagen. Für eine solide Finanzierung solltest du deshalb mindestens 20 Prozent der kompletten Kaufsumme (inklusive Nebenkosten) als Eigenkapital mitbringen.

Das Finanzierungsgespräch

Damit deine Finanzberaterin oder Finanzberater dich optimal beraten und dir die passende Finanzierungsoption anbieten kann, muss neben deiner Wunschimmobilie auch deine finanzielle Situation klar sein. Trage deshalb schon im Vorfeld des Finanzierungsgesprächs alle Unterlagen und Informationen zusammen. Welche das genau sind, erfährst du von deinem Finanzierungsspezialisten. Zudem solltest du vorab eine Auflistung deiner monatlichen Ausgaben aufstellen. Dies ist wichtig, um später eine optimale Monatsrate für deine Immobilienfinanzierung zu wählen. Denn: Liegt die Monatsrate zu hoch, ist womöglich die regelmäßige Tilgung in Gefahr. Liegt sie zu niedrig, zahlst du unnötig lange ab. Denke daran, einen finanziellen Puffer für eventuelle unliebsame Überraschungen einzuplanen. Nicht selten entstehen beim Hausbau oder bei der Renovierung eines bestehenden Hauses zusätzliche Kosten, die sich schnell addieren können. Überlege dir zudem, wie hoch dein Sicherheitsbedürfnis ist, denn dies kann deinen Spar- oder Finanzierungsplan ebenfalls beeinflussen.

Im Finanzierungsgespräch informiert dich dein Finanzierungsprofi über sämtliche Modelle und Optionen der Immobilienfinanzierung, die du mit ihm gemeinsam entsprechend deiner Lebenssituation, deinen Wünschen und deines Sicherheitsbedürfnisses abstimmst. Er berät dich dabei zum Bankdarlehen samt passender Darlehenslaufzeit und monatlicher Tilgungsrate, zur Zinsentwicklung und zu einer möglichen Zinsbindung. Darüber hinaus prüft dein Finanzierungsprofi, ob Förderungen für dich infrage kommen (z. B. Wohnungsbauprämie, KfW-Programme etc). Die durchschnittliche Laufzeit von Darlehen beträgt etwa 25 bis 30 Jahre. Die monatliche Tilgungsrate, also die Summe, die zur Abbezahlung des Darlehens inklusive Zinsen genutzt wird, sollte dabei mindestens ein Prozent der Darlehenssumme betragen, besser noch zwei bis drei Prozent. Die Zinsen können dabei variabel oder fest sein. Bei der Zinsbindung handelt es sich um den festen Zinssatz, der bei einem Immobiliendarlehen über einen bestimmten Zeitraum festgelegt wird. Ist das allgemeine Zinsniveau niedrig – wie in deraktuellen Niedrigzinsphase – kann eine lange Zinsbindungsfrist sinnvoll sein. Vor allem auch, wenn Sie als Kreditnehmer kaum finanziellen Spielraum bei der Gestaltung der Kreditraten haben. Doch je länger die Zinsbindung festgelegt wird, desto geringer fällt die Tilgungsrate aus, was wiederum dazu führt, dass die Zinsen im Vergleich zu einer kürzeren Zinsbindung steigen, da der Darlehensgeber einen Aufschlag für die längere Zinsgarantie verlangt. Bei einem hohen Kreditniveau kann sich eine kürzere Zinsbindungsfrist eher anbieten. Dabei ist jedoch auch das zur Verfügung stehende Kapital ein wichtiger Faktor. Bedeutet: Wenn du weißt, dass du dein Darlehen innerhalb von zehn Jahren tilgen kannst, kann eine kurze Zinsbindung die richtige Entscheidung für dich sein.

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Förderprogramme nutzen

KfW-Programme

Die KfW-Bank (Kreditanstalt für Wiederaufbau) ist die staatliche Förderbank, welche Bauherren und Hauskäufern unterschiedliche Förderprogramme bietet. Diese lassen sich oft miteinander kombinieren. Mit den KfW-Darlehen unterstützt sie den Erwerb oder die Sanierung einer Immobilie, wobei vor allem energieeffizient gebaute Immobilien oder entsprechend sanierte Bestandsimmobilien gefördert werden. Aber auch der altersgerechte Umbau, die Erhöhung des Einbruchschutzes oder erneuerbare Energien wie Photovoltaik oder Ladestationen für E-Autos werden gefördert.

 

Die Wohnungsbauprämie

Anfang 2021 hat sich die Wohnungsbauprämie auf bis zu 70 Euro pro Person und Jahr erhöht. Die staatliche Förderung dient als Zuschuss für Bausparbeiträge oder anderweitig erspartes Guthaben und beträgt 10 Prozent der Sparleistung. Die Sparleistung wird dabei bis zu einer Höhe von 700 Euro verrechnet. Wer mehr angespart hat, erhält also trotzdem höchstens 70 Euro. Verheiratete und eingetragene Lebenspartner werden bis zu einer Sparleistung von 1.400 Euro gefördert, entsprechend also mit bis zu 140 Euro pro Jahr. Wichtig: Für die Förderung gelten neue Einkommensgrenzen. Für Alleinstehende liegt diese Grenze bei 35.000 Euro, für Verheiratete bei 70.000 Euro.

 

Staatliche Zuschüsse für erneuerbare Energien

Auch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bietet eine Förderung in Form von Zuschüssen oder Bonuszahlungen für Immobilienbesitzer und Hauskäufer an. Der Fokus liegt dabei hauptsächlich auf erneuerbaren Energien und bestehenden Gebäuden. So kann beispielsweise die Modernisierung einer Heizungsanlage gefördert werden, wenn diese durch eine Wärmepumpe, Solarthermie oder eine Biomasseanlage ersetzt wird. Der Antrag auf Förderung muss vor derUmsetzung der Maßnahme direkt bei der BAFA eingereicht werden.

 

Der Bausparvertrag

Wer schon in jungen Jahren einen Bausparvertrag sein Eigen nennt, hat in Sachen Immobilienfinanzierung echte Vorteile: In der Ansparphase (sie erstreckt sich über etwa sieben bis zehn Jahre) zahlst du monatlich einen festen Betrag auf das Bausparkonto ein. Das wirft aktuell zwar nicht viele Zinsen ab, allerdings sicherst du dir dadurch ein zinsgünstiges Darlehen für später, denn der Zinssatz ist fix – unabhängig von der Zinsentwicklung am Markt, die vorherrscht, sobald du das Bauspardarlehen in Anspruch nimmst. Die komplette Bausparsumme, bestehend aus dem angesparten Guthaben und dem zinsgünstigen Darlehen, steht dir mit Erreichen des vertraglich vereinbarten Ansparziels zur Verfügung (Richtwert: 30 bis 40Prozent der Bausparsumme).

 

Hausbauförderung durch die Bundesländer

Eine weitere Fördermöglichkeit gibt es bei den Bundesländern, die deinen Hausbau oder -kauf mit zinsgünstigen Darlehen und Zuschüssen unterstützen können. Die Angebote richten sich dabei meist an Familien, doch auch die Modernisierung und Sanierung können unterstützt werden. Dabei stellt jedes Bundesland eigene Bedingungen, beispielsweise an Einkommensgrenzen oder die Anzahl oder das Alter von Kindern. Die Selbstnutzung der Immobilie wird hier oft vorausgesetzt.

 

Staatliche Zuschüsse mit Wohn-Riester

Über das sogenannte Wohn-Riester kannst du die Riester-Rente als staatliche Förderung für deinen Hausbau oder -kauf einsetzen. Voraussetzung ist, dass du die Immobilie mindestens 20 Jahre lang selbst bewohnst. Vermietest du diese doch, musst du alle erhaltenen Förderungen zurückzahlen. Schließt du einen Wohn-Riester-Vertrag ab, wird dieser an eine Immobilienfinanzierung, beispielsweise einen Bausparvertrag, gekoppelt. Die Zulagen unterstützen dich dann beim Kapitalaufbau beziehungsweise bei der Tilgung deines Kredits. Es besteht aber auch die Möglichkeit, Guthaben aus einem herkömmlichen Riester-Vertrag zu entnehmen und dieses für die Finanzierung der eigenen vier Wände zu nutzen. Dies gilt jedoch nur bei einem Hausbau oder -kauf, dem Kauf einer Eigentumswohnung, bei altersgerechten Umbaumaßnahmen oder beim Erwerb von Genossenschaftsanteilen. Zudem müssen mindestens 3.000 Euro entnommen werden und ebenso viel im Vertrag verbleiben. Außerdem wird Riester nachgelagert besteuert. Das bedeutet, dass du in der Sparphase zwar weniger an den Staat zahlst, die Förderungen allerdings später im Alter versteuern musst.

 

Kommunale Förderung für Hauskauf mit Kindern

Auch auf kommunaler Ebene bieten Städte und Gemeinden eine staatliche Förderung für den Hauskauf mit Kindern. Dabei reicht die Spanne der Fördermittel von zinsgünstigen Darlehen über Zuschüsse bis hin zu subventioniertem Bauland. Der Antrag auf Fördermittel sollte wie bei den meisten Eigenheimförderungen frühestmöglich und vor Beginn der Maßnahme erfolgen. Denn Städte und Gemeinden verfügen jedes Jahr nur über ein begrenztes Budget an staatlichen Fördermitteln und nicht jede Kommune erhält die gleichen Fördergelder.

Der Traum von den eigenen vier Wänden

Unsere Finanzierungsprofis prüfen deine finanzielle Situation und helfen dir bei der Verwirklichung deines Eigenheimtraums. So könntest du mit einer smarten Immobilienfinanzierung schon bald selbstbestimmt in dein Eigenheim einziehen.